למרות הפגיעה בפרט אושרה תכנית לתמ"א 38 | ברק בר-לב

בית המשפט המחוזי קבע לאחרונה כי אין מניעה לבצע פרויקט תמ"א 38 באחד משלושת המבנים המרכיבים בית משותף בעיר, חרף התנגדותם של דיירי המבנה האחר שטענו לחוסר שוויון ולאובדן זכויות עתידי. ביהמ"ש קבע שאכן התוכנית עומדת בעיקרון השוויון, מה עוד שהיא תאפשר ביצוע עתידי של תמ"א 38 גם במבנה האחר ככל שתוגש בקשה להיתר עפ"י תמ"א 38.

יחידת הקניין כוללת שני בניינים זה לצד זה בפינת הרחובות בעיר המרכזית. לפני כמה שנים התקשרו 8 מבעלי הדירות במבנה נשוא הבקשה בהסכם עם קבלן שלפיו בתמורה לחיזוקו מפני רעידות אדמה, יתווספו שש דירות חדשות על הגג. באוגוסט 2014 בקבלת החלטת הועדה המקומית, פנה הקבלן אל המפקח לרישום המקרקעין כדי לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף כדי שיוכל להמשיך בעבודות. אולם המפקח ביקש את אישורם של כלל הדיירים, בהם בעלי שתי הדירות במבנה האחר.

בעלי הדירות במבנה האחר לא התנגדו, אך התנו את חתימתם למציאת פתרון ההפקעה מחזית המבנה, אשר ככל הנראה המהלך עלול לשנות את מעמדו היחסי ברכוש המשותף אשר בבעלותן. בנוסף ביקשו הבעלים לוודא שכן יוכלו לעשות שימוש במקלט שממוקם במבנה נשוא הבקשה לתמ"א 38.

דיירי המבנה נשוא הבקשה סירבו לתנאים ופנו למפקח שיאשר את הבנייה כמו שהיא. לטענתם יש לראות את הבית המשותף כבית מורכב – שלפי החוק ניתן להתייחס לכל אחד מחלקיו כמבנה נפרד, אזי מדובר על 100% דיירים אשר מאשרים את ביצוע העבודות. גם אם לא, הם טענו שיש להם רוב מספיק כדי שהמפקח יאשר את עבודות החיזוק במתכונתו המקורית.

המפקח קיבל את טענת בעלי הדירות במבנה נשוא הבקשה לתמ"א 38, ולאחר שהצהירו שהמקלט ימשיך לשמש את שני המבנים גם לאחר עבודות החיזוק, קבע כי הפרויקט יצא לפועל. חששם היחיד של דיירי המבנה האחר הצטמצם לפגיעה בשל הפקעה עתידית שתפגע בסיכוייהם לביצוע תמ"א בעצמם.

כחלק מכך - קבע המפקח כי טענה זו אינה מצדיקה את מניעת חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, ועל עמדה זאת הגישו דיירי המבנה האחר באוקטובר 2015 עתירה לבית המשפט המחוזי.

השופטים דחו את הערעור והסבירו שתוכנית החיזוק תיטיב גם עם דיירי המבנה האחר לעומת המצב כאז.

השופטים ציינו שהמפקח הוא אשר מוסמך לאשר את החיזוק גם בהסכמת דיירי המבנה נשוא הבקשה בלבד (שהיוו רוב מינימלי דרוש), ובנוסף, הפקעת השטח המשותף תגרע מבעלי הדירות כולם ולא רק במערערים.

לסיכום: קבעו השופטים כי לא נפלה טעות בקביעת המפקח ששמר על עקרון השוויון בין הבעלים השונים תוך יישום נכון של חוק החיזוק. עם זאת נקבע כי יש לתקן את צו הרישום ולהצמיד את גגות המבנים בנפרד כדי להשיג את השוויון ולאפשר ביצוע החיזוק בעתיד במבנה האחר.

 

הכותב ברק בר-לב בעל ותק וניסיון בתחום המקרקעין והתכנון והבניה, הוא מייסד והבעלים של משרד בר-לב המתמחה בתהליכי התחדשות עירונית, מהמובילים בישראל. המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ/ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתכמת על הדברים האמורים.

 

המאמר באדיבות

תגובות