כמה זמן לוקח להקים פרויקט בניה בישראל?

התשובה היא 4 שנים. לא יותר, אולי פחות.

כן, בדיוק כמו שקראתם. 4 שנים.

לא חשוב אם מדובר בפרויקט של 4 יח"ד או 400 יח"ד. לא חשוב אם מדובר בפרויקט למגורים, או למסחר או לשילוב ביניהם. לא חשוב מהן המטלות המיוחדות המוטלות על היזם. לא חשוב באיזה תחום של רשות מקומית נמצא הפרויקט, ולא חשוב גם הנתון, לפיו הוצאת היתר בנייה אורכת בממוצע כשלוש שנים.

כל אלה לא הפריעו למדינת ישראל לקבוע במסמך רשמי שלה כי 4 שנים זה הזמן, לסיום פרויקטים לבנייה.

ומה קורה אם לא? כלומר מה קורה אם לא עומדים במועד הבלתי האפשרי הזה, ולא מסיימים את הבנייה?

ובכן – מתחילים לשלם.

המקום שהו נקבע הנתון האמור הוא "קובץ ההחלטות רשות מקרקעי ישראל".

בראשית הדברים, יש לברך את מועצת רשות מקרקעי ישראל, ואת היעוץ המשפטי של הרשות, על עצם הוצאת הקובץ.

מדובר למעשה בריכוזן, איגודן ועריכתן של כלל החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לכלל מסמך אחד, המהווה את "המדריך השלם", לפעולות רמ"י, וצעד חשוב לשקיפותו. כמובן שאין לברך על המוגמר, ויש עוד הרבה מה לעשות. הן בקשר, לאופן ניסוחן, ותהליך קבלתן ושינויין של ההחלטות, כמו גם ביחס לאופן פעילותה והרכבה של המועצה שמקבלת את ההחלטות, והן בקשר לפעילות הנהלת רמ"י, אשר לא ברור מדוע דיוניה והחלטותיה אינן שקופות ומתפרסמות לציבור בזמן אמיתי. בכל אלה אין כדי למעט מחשיבות הכנת הקובץ עצמו, ופרסומו מהווה התקדמות, ביחס למצב שקדם לו.

קובץ ההחלטות כולל גם את תת פרק 5.7 ששמו  "ביטול עסקאות ומתן אורכות". הפרק  מעגן למעשה את החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513, האחרונה שעסקה בנושא זה. ההחלטה משנה שורה של החלטות קודמות, והתחקות אחריהן מספרת את הסיפור של שינויי התפיסה של רמ"י בהקשר זה, לאורך השנים.

ההוראה האופרטיבית לעניננו, קבועה בסעיף 5.7.2 לקובץ, וקובעת כך:

"מועד סיום הבנייה שייקבע בהסכמי פיתוח או חכירה (להלן בפרק משנה זה - ההסכם) בכל סוגי מטרות הקצאות הקרקע, יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה."

סעיף 5.7.2, אינו מסתיים במשפט הנ"ל, אלא מוסיף וקובע:

"בסמכות הרשות לקבוע מראש, בהסכם, מועד סיום הבנייה שונה, בשים לב, בין היתר, למועד מסירת המגרש, לחסמי בנייה שאינם תלויים ביזם, ולגודל המיזם נושא העסקה ומורכבותו."

תת הפרק מוסיף ודן בתכמה זמן לוקח להקים פרויקט בניה בישראל?וצאות אי העמידה בזמנים של היזם. ברירת המחדל, היא ביטול של העסקה, והחזרת הקרקע לרמ"י, בתנאים הקבועים בהחלטה (סעיף 5.7.3), והחריג על פי ההחלטה (אבל לא במציאות), הוא מתן אורכות.

בניגוד לכלל הבסיסי, הקוצב 4 שנים לסיום כל פרויקט בניה באשר הוא, בלא לתת את הדעת לסוג הפרויקט או למאפייניו, דווקא בסעיפי הפרק העוסקים במתן אורכות האבחנות הללו נעשות. בסעיפים אלה של תת הפרק, נקבעו תנאים שונים למתן אורכות, בשים לב למאפייני הפרויקט, ובתנאי של תשלום באחוזים משווי הפרויקט. בפרויקטים גדולים עלול סכום התשלום הנוסף להגיע לסכומים גבוהים, ואף להעמיד את כדאיות הפרויקט בסכנה.

לכאורה, הןראןת תת הפרק מהוות מדיניות ציבורית ראויה. הן נועדו למנוע יצירת מאגר של קרקעות אצל יזמים, ולגרום לכך שהקרקע המוקצית תגיע למשתמש הקצה, מבלי שהיזם יוכל לעשות בדרך מניפולציות על מחיר הקרקע. יעדי מדיניות אלה, מיושמים למעשה בשני כלים:

     הראשון – קציבת לו"ז לסיום הפרויקט. השני – קביעת תמריץ כספי להשלמה בזמן של הפרויקט, בין בשל ההפסד הכספי במקרה של ביטול העיסקה, בין בשל התשלום המתלווה כתנאי למתן האורכה.

אבל, וכאן הביקורת שלנו, מדיניות ציבורית אינה יכולה להיות ראויה, כשהיא מנותקת מהקשרה.

 

לקבוע בשנת 2020 שפרויקט בניה, באשר הוא, יסתיים תוך ארבע שנים, כאשר כאמור רק שלב הוצאת ההיתר אורך כשלוש שנים, זה לא פחות ממגוחך. זו היא אולי משאת נפש, חזון, רצון, אבל זו לא מדיניות ציבורית. זו פיקציה. זו אחיזת עיניים, זה סיבוך בירוקרטי, זה עוד מסמר בגלגליה של עגלת היזמים.

כמובן, יהיה מי שיבוא ויטען שבדיוק למטרה זו נועדה הסיפא של סעיף 5.7.2, המאפשרת לרשות, לחרוג מהכלל של ארבע שנים, על ידי קביעה מראש של תקופות שונות לביצוע הפרויקט. אלא שבכך לא רק שאין פתרון, לבעייה, אלא נוצרות בעיות אחרות.

ראשית,לא ברור מדוע לא נקבעות מראש תקופות שונות לסיום הפרויקט בשים לב למספר יחידות הדיור ולמורכבותו של הפרויקט, בדיוק באופן שהן נקבעות ביחס למתן אורכות, וכפי שהיה נהוג בעבר?

שנית, מדוע לא מפורסמים קריטריונים למתן אורכות על ידי הנהלת הרשות?

שלישית, נדמה לנו מניסיוננו, ויתכן שאנו טועים בהקשר זה, שהמקרים בהם מופעל סעיף זה מראש, בטלים בשישים, לעומת מספר העיסקאות שמבוצעות על ידי רמ"י, ואף לעומת מספר הבקשות שמובאות להנהלת רמ"י לצורך קבלת אורכות.

נדמה לנו שהנושא הזה מחייב שינוי, וחשיבה מחודשת.

 

נדמה כי ברירת המחדל צריכה להיות להאריך את התקופות, ולא לבטל עיסקאות. הקריטריונים לקביעת מועד מראש, צריכים להיות קבועים בהחלטת המועצה. יישומם של הקריטריונים להארכת מועד, ועלות התשלום הנוסף, צריך להיקבע על ידי ועדה חיצונית לבירוקרטיה של רשות מקרקעי ישראל. ועדה מסוג זה צריכה לבחון בלו"ז קבוע ומוגדר, כל מקרה לנסיבותיו, ולהכריע על יסוד "אשם", של היזם באשר לעצם מתן האורכה ועלותה ליזם. המודל של ועדות הערר לתכנון ולבניה הוא מודל מתאים למטרה זו.

עד שכל זה יקרה, מוצע ליזמים, לא להירתע ולא "לוותר".

החלטות רמ"י כפופות לביקורת שיפוטית. ככל ומכרז קובע מועדים לא סבירים לסיום הבנייה, כבר בשלב המכרז, יש מקום לשאול שאלות הבהרה בהקשר זה, ובמקרים מתאימים, להביא את העניין לבחינת בתי המשפט. 
מי שיוותר  - ישלם.

 

באדיבות הבלוג המרפסת

לפרסום המקורי

תגובות