תמ"א 38 – תיקון 3/א

תיקון מס' 3 לתמ"א 38 אושר ביוני 2012 והגדיל משמעותית את היצע הדירות הרלוונטיות לביצוע תמא 38 במסלולים השונים. התכנית מעודדת את יישום תיקון 2 לתמא 38 המאפשר הריסה ובניה מחדש (מעין פינוי בינוי).

תיקון 3 אינו עומד בפני עצמו אלא מחליף מספר סעיפים בתכניות הקיימות, כך שתמ"א 38/2 המדברת על הריסה ובניה, ותמ"א 38/1 המדברת על חיזוק ותוספות עדיין רלוונטיות רק שעליהם חלים מספר עדכונים מכוח תיקון 3 לתמא 38.

המועצה הארצית לתכנון ובניה פרסמה את התיקון מתוך הבנה כי תמ"א 1 (חיזוק המבנה ובנית קומות נוספות), מעמידה ליזמים כמה אתגרים מבחינה תכנונית והנדסית, ולכן ישנה העדפה גורפת בקרב כל הגורמים ליישום רחב יותר של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש.

מובאים בזאת עיקרי השינויים הנכללים בתיקון השלישי לתמ"א 38:

-          במקרה של הריסה ובניה מחדש נקבע כי זכויות מכוח התב"ע והן זכויות מכוח התמ"א יהיו תקפות, מעין כפל מבצעים אשר מגדיל באופן מהותי את זכויות הבניה ובכך מאפשר לעוד פרויקטים להגיע לכדי כלכליות.

-          הוחלט בוועדה באופן גורף כי תינתן חריגה מקווי בניין עד 2 מטר מקו המגרש. התקנה חלה גם על פרויקטים מסוג הריסה ובניה, והמשמעות כאמור, הרחבת יישום התמ"א למבנים נוספים.

-          נקבע כי תוספת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 יעמדו בכל רחבי הארץ על 2.5 קומות.

-          מבנים בעלי שטח הקטן מ-400 מ"ר יכללו בתכנית התמ"א 38, ובלבד שהבנוי לפחות שתי קומות קיימות.

-          יכולת ניוד זכויות מהקומה המפולשת (קומת העמודים) – לאחר דין ודברים ארוךתמ"א 38 – תיקון 3/א הוחלט לאפשר את הניוד המיוחל ובכך לפרוץ את הסכר לפרויקטים רבים נוספים.

-          מעתה לא ניתן להגביל את היזם בדירות דופלקס, וכך ניתן לבנות על הגג דירות נפרדות על 50% מקונטור הקומה.

לאחר פרסום תיקון 3 לתמ"א 38 עודכנו והותאמו מספר סעיפים בחוק המקרקעין, מיסוי, ותכנון ובניה. תיקוני חקיקה אלו היו מחייבים במסגרת הנסיבות, ובלעדיהם לא היה ניתן ליישם את התיקון השלישי לתמא 38.


תיקון 3/א לתמ"א 38:


במהלך נובמבר 2015 פרסם מינהל התכנון את תיקון 3/א לתמ"א 38 למתן הערות הוועדות המחוזיות והשגות מגורמים נוספים.

המטרה המובהקת של התיקון היא לפשט את אופן חישוב השטחים במסלול הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2).

נוסח תיקון 3/א היה צריך להכריע בין שיטת גדרון , הרי היא השיטה המרחיבה אשר גוזרת את השטחים לפי הבניין הרעיוני אשר היה יכול להבנות מחדש, לבין שיטת היועץ המשפטי הקרויה "השיטה המצמצמת" אשר מתייחסת לבניין הקיים וממנו משליכה על הזכויות הנוספות.

למרות שהתכנית מאמצת לבסוף את הפרשנות המרחיבה, ישנם מספר סעיפים אשר עשויים לצמצם את הזכויות בפרויקטים מסוימים, ולכן אנו עדים להתרעמות בקרב המון גופים ציבוריים ופרטיים כאחד.

תיקון 4 לתמ"א 38:

עוד לא הספקנו לעכל את התיקון השלישי וכבר אנו צפויים לתיקון נוסף הלוא הוא תמ"א 38 תיקון 4 אשר ינסה לגעת בנקודות הכואבות ביותר של התמא 38, הרי הם החדרת התמא 38 לאיזורי הפריפריה, אלו האזורים המועדים להיפגע הכי קשה במסגרת רעידת האדמה אליה נערכים במסגרת תכנית מתאר 38. בנוסף תיקון 4 צפוי לנסות ולפשט את שיטת חישוב השטחים, לתת מענה לבניינים ללא מעלית אשר נבנו לאחר 1980, ולתת מענה מבחינת מבנים מסחריים שלא עומדים בתקן (עד היום נגעה התכנית במבנים למגורים בלבד).

מי צריך כל כך הרבה תיקונים:

התמ"א 38 איתנו כבר למעלה מעשור, במהלך השנים היינו עדים לתיקונים וחקיקות משלימות בדחיפות גבוה מאוד. מטרת אותם תיקונים היא להחיל את התמ"א על אזורים רבים יותר, ובהיקפים גדולים יותר, ולפתור סיבוכים בירוקרטיים, תכנוניים, וכלכליים. עד כה ניתן לומר שהתמא38 הוכיחה את עצמה וקצב התחלת הפרויקטים הולך ומתעצם. ברמת המאקרו ישנו גידול במקומות עבודה כתוצאה מהתעוררות הנדל"ן בערי המרכז ויצירת בניה חדשה באזורי ביקוש, "יש מעין" כמובן תורמת בהתמודדות עם יוקר המחיה. בנוסף חיזוק של המבנים וקיום תקן 413 למבנים ישנים כמהלך התגוננות לקראת המערכה הבאה, וכמובן כהערכות לרעידת אדמה צפויה, שיפור איכות החיים ושיפור פני הערים.

המאמר נכתב ע"י צוות המרכז להתחדשות עירונית המלווה דיירים ליישום רחב ומוצלח של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית

המאמר באדיבות

תגובות