נגד דיור בר השגה

"דיור בר השגה!" צועקות הסיסמאות. "דיור ציבורי!" קוראים המפגינים, ונראה שכולם רוצים ובכל זאת שום דבר לא קורה. אבל זה לא כך. לא כולם רוצים. יש סיבות טובות מאד להתנגד לפרויקטים של דיור בר השגה וכדאי להכיר את הבעיות שהם יוצרים כדי להתמודד איתן.

אני מנצל את המאמר הזה כדי להמשיך את הדיון ב"עירוניות דינמית" ולהדגים את צורת המחשבה הזו גם כאן. מי שרוצה מוזמן לקרוא גם מאמרים קודמים בנושא אבל זו לא חובה.

לפני שאני מתחיל בטיעונים, בואו נניח על השולחן את הרקע לדיון. ראשית, נסכים שיש למדינה אחריות לאוכלוסיות החלשות ושדיור הוא אחת מזכויות היסוד של כל אזרח. זו לא הנחה פשוטה, לא כולם סוציאליסטים, יש כאלה שיטענו שזו אינה בעיה של המדינה אלא של האזרח. אם הוא רוצה דיור שיואיל בטובו לעבוד ולא יתבטל, לא ילמד תורה, לא ישב בכיסא גלגלים להנאתו, לא יזדקן וכן הלאה. בלי ההסכמה על אחריותה של המדינה אין טעם להמשיך בדיון (לאן אתם חושבים נעלם הדיור הציבורי שהיה נהוג בארץ?). אז הסכמנו. יש אחריות ולכן יש צורך.

ועכשיו אנו מגיעים להצעות אדריכליות מעשיות - יש צורך ולכן יש פתרון: נבנה פרויקטים של דיור בר השגה. המדינה תבנה, או תסבסד. המדינה תהיה הבעלים ותשכיר או תמכור... נשארה רק שאלה אחת קטנה - איפה? איפה בדיוק נבנה את כל זה? באופן מעניין אף ראש עיר לא רוצה פרויקטים כאלה אצלו. מוזר לא? למה בעצם הם לא רוצים?

הטיעון של ראשי הערים הוא טיעון "אורבניות דינמית" טיפוסי, טיעון המבוסס על תהליך כלכלי ותחרות לאורך זמן. כדי להסביר אותו נשתמש במודל הבא: דמיינו לעצמכם שתי ערים דומות סמוכות, משהו כמו חולון ובת ים, או אולי רעננה וכפר סבא, בכל אופן אנחנו עוסקים בתיאוריה ולכן שתי הערים זהות בכל. הן באותו מרחק ממרכז הארץ, עם אותו חתך סוציו-אקונומי של אוכלוסיה, אותו הגודל, ההכנסה, הוותק, הכל זהה.
וכעת אנחנו מחליטים לבנות בערים האלה דיור בר השגה... אבל רק באחת הערים ולא בשנייה, רק בחולון ולא בבת ים. כשהדירות הראשונות מתחילות להיבנות מתגאה ראש העיר של חולון שהוא עוזר לחלשים אבל ככל שעובר הזמן מתגלה תהליך אחר - ראשית, מאחר והדירות בעיר זולות יותר, עניים מבת ים מתחילים לעבור לחולון. ככל שיותר עניים עוברים, כך יורד ערך הדירות בחולון. לעניים יש רק מעט כסף לתחזוקה, המבנים מתדרדרים וערך הדירות ממשיך לרדת. עיריית חולון נדרשת  להקצות משאבים הולכים וגדלים לטיפול באוכלוסיה החלשה. המשאבים האלה נלקחים ממיסים שמוטלים על כל התושבים ולכן האוכלוסיה החזקה מקבלת פחות עבור הכסף שנגבה ממנה. יש להם ברירה, הם יכולים לעבור לבת ים שבה כעת יש פחות עניים ולכן רמת השירותים גבוהה יחסית. כך נוצר פער בו העיר שהסכימה לדיור בר השגה תיחלש בעוד שעיר שלא הסכימה לכך תתחזק. וזה הטיעון האמיתי והמוצדק של ראשי הערים נגד "דיור בר השגה". 
בגלל הטיעון הזה הם לא מאשרים תב"עות לבניה של דירות קטנות וזולות. בגלל הטיעון הזה הם אפילו דוחים מענקים ממשלתיים. מול הטיעון הזה צריך ואפשר להתמודד. זו לא אדריכלות, זו כלכלה אורבנית. 

הנה כמה דרכים בהן אפשר להתמודד עם הבעיה

נקבע שדיור בהנחה יינתן אך ורק למי שהוא תושב העיר 3, 5, או אפילו 7 שנים ומעלה. פעולה זו מונעת הגירה של עניים אל העיר והחלשתה לאורך זמן. מניעת ההגירה היא הכרח בלעדיו אף ראש עיר לא יסכים לדיור זול.
נקבע שדיור בר השגה יבוצע מתקציבי מדינה ולא מתקציבי העיר - כך נמנע פגיעה וירידה באיכות השירותים הניתנים לאוכלוסיה הקיימת ולא נדחק אותה החוצה מהעיר.
נקבע שהדיור יבנה במפוזר ולא במרוכז, לא יותר מ10% מכל בניין חדש. אחת הבעיות הגדולות בדיור זול, ובמיוחד בדיור ציבורי, היא התחזוקה לאורך זמן. שיכונים הופכים לסלאמס מאחר והגרים בהם לא מסוגלים לעמוד בנטל התחזוקה. בפיזור של דירות כאלה על פני העיר נוכל להאט את התדרדרות הבניינים. 

הנושא אותו הצגתי כאן מוכר, אני רק השתמשתי בטיעון "עירוניות דינמית" כדי להסביר אותו. מבחינתי הבעיה היא שרק מתכנני ערים מעטים מסתכלים על טיעונים בצורה כזו וכך קורה שהם מציעים הצעות ולא מבינים למה ראשי ערים שמים להם רגליים כל הזמן. חייבים להבין את ראשי הערים, הם מגינים על האינטרס של כלל התושבים שלהם.

אני רוצה לסיים את המאמר במחשבה נוספת והיא שאולי לא צריך בכלל להתערב כך בשוק. ישנן דרכים רבות לסייע לאוכלוסיה חלשה. אפשר למשל לפעול להצפת השוק בדירות באופן כללי כדי להוריד מחירים, לסייע לחלשים דרך השתתפות בשכר דירה ועוד. ישנן דרכים רבות להפוך דיור לבר השגה גם בלי לבנות פרויקטים יעודיים.

... מצד שני, יכול להיות שאני טועה.נגד דיור בר השגה

המאמר באדיבות

תגובות