הימור בטוח - על דילמת הבנייה בפתח תקווה ועוד

לו הייתי ראש עיריית פתח תקווה, גם אני הייתי מתנגד לבניית דירות בעיר
זה win win situation .
אי אפשר להפסיד מהתנגדות כזו.

אם המדינה תתעקש לבנות בפתח תקווה, היא תצטרך לשלם. אם המדינה "תשבר", ותוותר על פתח תקווה, יתפס ראש העיריה כמי שניצח את המדינה והגן על תושביה וערך נכסיהם. בינתיים הוא מעלה את המחיר, בלי לקחת סיכונים. ראשון לציון, שיחקה את המשחק הזה, אך נשברה. ראש עיריית פתח תקווה, עדיין עם הקלפים ליד החזה. אם תרשו לי להמר – הכל משחק. גם בפתח תקווה כמו בראשון לציון, יתווספו הרבה דירות. כל הרעש הגדול ייעלם כנגד שיק שמן מהמדינה, ורק הכותרות של פעם, יספרו לכולנו את הסיפור האמיתי. 

שיקולים מסחריים

השלישי בסדרת הפוסטים על תמל"ים (תוכניות במתחמים מועדפים למגורים), יעסוק בשיקולים מסחריים. קרי, מקור והיקף שיקול הדעת של הותמ"ל להוסיף שטחי מסחר בתוכניות, שמטרתן  העיקרית תוספת יחידות דיור למגורים.

חוק התמ"ל קובע בהקשר זה, בסעיף 4(ד'), כך:
"(ד)      תכנית מועדפת לדיור יכול שתכלול גם את אלה:
            (1)        הוראות לעניין שימושים נוספים, לרבות לתעסוקה או למסחר, הנדרשים לשמש את יחידות הדיור הנכללות בתכנית ובסביבתה, או הוראות לעניין שימושים לתעסוקה או למסחר הנדרשים לרשות המקומית שהתכנית חלה בתחומה בשל ההשלכות הכלכליות הנובעות ממנה;
         (2)        כל הוראה אחרת שניתן לקבוע בתכנית מפורטת לפי חוק התכנון."

בפוסט קודם שפרסמנו, טענו, כי חוק התמ"ל, מחייב את הותמ"ל לכלול בתמ"ל, הוראות להסדרת שטחי ציבור. לעומת זאת, ביחס לשטחי מסחר, אין חובה כזאת. הסמכות היא סמכות שבשיקול דעת. הסיבה לכך, היא שבעוד שביחס לשטחי ציבור קובע המחוקק כי תוכנית "תכלול הוראות להסדרת מבני הציבור, השטחים הציבוריים...", הרי שביחס לשטחי מסחר קובע החוק כי "תכנית מועדפת לדיור יכול שתכלול...."הוראות בעניין "שימושים נוספים לרבות שטחי מסחר ותעסוקה".

כלומר, מצד הסמכות, אפשר שתתאשר תמ"ל, מבלי שבמסגרתה יאושר ולו מטר אחד לבניה למטרות תעסוקה ומסחר. השאלה היא אם זה סביר?

למעשה, משאפשר המחוקק לותמ"ל לקבוע בתמ"ל "הוראות לעניין שימושים נוספים", הוא הקנה לה סמכות ושיקול דעת רחב, להוסיף בתמ"לים, כל שימוש שהוא, ולא רק שימושי תעסוקה או מסחר. הסמכות של הותמ"ל בהקשר זה, מוגבלת במגבלה אחת, והיא שהשימושים האלה "נדרשים לשמש את יחידות הדיור הנכללות בתכנית ובסביבתה".  כלומר, הותמ"ל, על מנת לקנות את הסמכות צריכה, להראות קשר סיבתי פרוגרמתי, בין יחידות הדיור לבין השימושים שמאשרת התוכנית, ואינם שימושים לדיור. השאלה הקלה היא איך מבססים יחס כזה ביחס לתוספת יחידות הדיור שמספרןן נקוב בהוראות התוכנית. שאלה מורכבת יותר היא כיצד מבססים יחס כזה "בסביבתה" של התוכנית, או, במילים אחרות, עד היכן מגיעה סביבתה של התוכנית? איך סופרים סביבה?

שאלה נוספת שנשאלת היא מדוע המחוקק, בשעה שקבע את סמכות הותמ"ל להוסיף שימושים נוספים בתמ"לים, קבע את הסמכות ביחס ל"הוראות לעניין שימושים נוספים, "לרבותלתעסוקה או למסחר". כלומר, מדוע לא הסתפק בביטוי "שימושים נוספים", אלא טרח לייחד ולהדגיש שימושי תעסוקה ומסחר, שממילא נכללים בגדר הסמכות להוסיף שיקולים נוספים. הסיבה לכך, לדעתנו,הימור בטוח - על דילמת הבנייה בפתח תקווה ועוד היא משולשת. ראשית - הרצון לייחד חשיבות דווקא לשימושים אלה, על ידי אזכורם במפורש. שנית – הרצון להרגיע, פוליטית, את ראשי הערים שהתנגדו לחוק. שלישית – הסיפא של הסעיף המסמיך, אשר ביחס לשימושי מסחר ותעסוקה, להבדיל מכל שימוש נוסף אחר, מעניק סמכות רחבה אף יותר לותמ"ל.

על פי הסיפא של סעיף 4(ד'), מוסמכת הותמ"ל, לקבוע בתמ"לים"הוראות לעניין שימושים לתעסוקה או למסחר הנדרשים לרשות המקומית שהתכנית חלה בתחומה בשל ההשלכות הכלכליות הנובעות ממנה". כלומר, בעוד שעל כל שימוש נוסף שאיננו תעסוקה או מסחר, מוגבלת הסמכות של הותמ"ל בכך שהשימוש נדרש לצורך יחידות הדיור בתחום התוכנית או בסביבתה, הרי שביחס לשימושי מסחר ותעסוקה, הסמכות מורחבת, וניתן לאשר תוספת שימושים אלה, גם אם הם לא נדרשים בגין תוספת יחידות הדיור בתחום התוכנית ובסביבתה, אלא בשל ההשלכות הכלכליות של התוכנית. נמצא שיש לנו שימושי מסחר ותעסוקה שעילת אישורם היא צרכי התוכנית. ויש לנו שימושי מסחר ותעסוקה שעילת אישורם הם צורכי העיר, או, יאמרו המלעיזים, צורכי ראש העיר.

סעיף 4(ד') סיפא הוא סוג של מרגיעון. סוג של נסיון להרגיע את ראשי הערים שהתנגדו לחוק, ושיתנגדו לתוכניות מכוחו, באמצעות הבטחות לאשר שימושי מסחר בהיקפים שיקטינו את "החור", בקופת העיריה, כתוצאה מתוספת תושבים, משלמי ארנונה גרעונית, באמצעות תשלומי ארנונה עסקית. הבעייה היא משולשת. ראשית, מהפוסט הראשון שכתבנו בהקשר זה, יש לזכור שתמ"לים, מוגבלים למתחם שהוכרז על ידי הממשלה, ובכלל לא בטוח שכל מתחם כזה, מתאים לשאת את השימושים המסחריים הנדרשים להפיכתו לכלכלי. שנית, כלל לא ברור שאישור בתוכנית של שימושי קרקע לתעסוקה או מסחר, אכן יגרום לבנייתם ופתיחתם של מרכזי מסחר ותעסוקה. בעוד קרקע למגורים תשווק, השכונות תוקמנה, במלוא היקפן, ו"החור" בקופת העירייה יהפך למצב נתון, כלל לא ברור אם תהיה הצדקה כלכלית, ואם יוקמו ויופעלו שימושי המסחר והתעסוקה המתוכננים. האם אתם רואים שבראש העין, קם מתחם כמו מתחם הבורסה, על מנת לשמש כמקור למימון תוספת יחידות הדיור שמתוכננת לשם? שלישית, השיטה של סעיף 4(ד') היא שיטת התמריצים. קרי, תשלום באמצעות זכויות בנייה. כמו בתמ"א 38, כמו בתא/5000, הרעיון הוא לתת פתרון לצרכים ואינטרסים ציבוריים באמצעות זכויות בנייה, לעיתים מופלגות, ולעיתים, מנותקות מהקשרן התכנוני.

סיכום הדברים הוא שסמכויות הותמ"ל רחבות אך לא בלתי מוגבלות. המפתח להתמודדות עם תמל"ים, מצוי בחוק עצמו, הוא המפתח הכלכלי. משהוכנסה לתוך החוק משוואה כלכלית, הפך הנושא הכלכלי לנושא משפטי.  לכן כל מקום בו תצביע עירייה על בסיס חוות דעת כלכלית אמינה ומבוססת, כי אין התכנות כלכלית לתוספת יחידות הדיור, תהיה לעיריה טענה טובה כנגד סבירות אישור התוכנית.

סחריר

השבוע אישרה המועצה הארצית את תקנות רישוי הבניה החדשות. קודקס שלם, המכיל כמעט 140 סעיפים, ועוד מאות סעיפי משנה  אשר למען "ייעול הליכי התכנון והבניה" מחליף את 20 התקנות, על פיהן פעל כל נושא הרישוי במשך 45 השנים האחרונות. יש כל כך הרבה על מה לכתוב בנוגע לתקנות האלה, אבל, למרות המהפכה המתרחשת כאן ממש לפנינו, עסקה התקשורת, דווקא באחד מסעיפי הזוטא של התקנות. הסעיף שעוסק באפשרות של רשות הרישוי למנוע פרסום של היתרים מסוימים. סערה בכוס מים. אם יאושרו תקנות הרישוי, ולהבנתנו, ישנה עדיין הסתייגות של משרד המשפטים ביחס לחלק מהתקנות, אזי הסדר העיון בהיתרי בנייה, הוא צעד ענק קדימה לעומת המצב הקיים. על פי המצב הקיים איש הישר בעיניו יעשה. ישנן ועדות שבהן היתרי הבניה וכל תיק הבניין פתוח לעיון הציבור ללא כל הגבלה. לעומתן, ישנן ועדות שלא מאפשרות לעיין בהיתרי הבניה בכלל. המצב הגרוע ביותר הוא בועדות אשר מאפשרות עיון סלקטיבי בהיתרים, למקורבים בלבד. עד היום מי שרצה לעיין בהיתר בניה, נאלץ בועדות מקומיות מסוימות, להפעיל את ההליכים המורכבים והאיטיים של חוק חופש המידע. תקנות הרישוי החדשות יוצרות בסך הכל אחידות וסדר. מתוך הלאו שבהן אתה שומע את ההן. מתוך כך שהן אומרות באיזה נסיבות לא ינתן עיון בהיתרי בנייה, הינך למד כי התקנות קובעות זכות כללית לעיון בהיתרי בניה. חידוש מבורך בניגוד, לכל מה שנכתב השבוע בתקשורת. נכון, אפשר היה לנסח זאת אחרת. נכון, היה עדיף אם על החלטות רשות הרישוי היתה זכות ערר, ולא היה צורך לפנות לעתירה מינהלית כל זמן שמישהו יבקש לעיין בהיתר ויסורב, אבל הפתרון הכללי חיובי ונכון, והביקורת, תמוהה שלא לומר מעבר לכך.
כאמור, הדיון בזכות בזכות העיון בהיתרי הבניה, הוא החמצה של העיקר. תקנות הרישוי החדשות, יוצרות, על פי הסמכויות נקבעו בתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שני חידושים ענקיים, וחבל שאת אלה חסכה התקשורת מהציבור. הראשון הוא רישוי מקוון. כלומר אמרו שלום לגרמושקה. מעכשיו הכל (כמעט הכל) ברשת. השינוי השני הוא המידע להיתר. שלב זה, שהיה מינורי בעבר, ובמקרים מסוימים כלל לא היה קיים, הופך לחלק מרכזי וחשוב בתהליך הרישוי. על פי המצב כיום, מבקשי היתרים היו מגישים את הבקשה להיתר, זו אושרה בתנאים, אם התאימה לתוכנית, ומכאן מבקש ההיתר יצא למסע ארוך להשלים את התנאים. על פי התקנות החדשות, המסע שלדעתנו יהיה לא פחות ארוך, יתנהל מחוץ להליך הרישוי. מבקש ההיתר יבקש מידע להיתר. הוא יקבל אותו ממהנדס העיר ומגורמים נוספים המחזיקים את המידע. על פי המידע, שינתן בזמן קצוב, יערוך מבקש ההיתר את הבקשה להיתר. אם הבקשה להיתר תואמת את כל הנדרש במידע, היא תקלט ותוך 45 ימים ינתן ההיתר. לא ניתן ההיתר יראו בכך סירוב. פשוט ? הרעיון כן. המימוש שלו קצת יותר מורכב. בכמעט 140 סעיפים, יש המון מקום לפרשנות, ורק אחרי שיחלוף שלב הקליטה של התהליך ניתן יהיה להעריך את תועלתו.

הנה הפתח דרכו יבקיע דני נוימן


אף אחד לא יקח מדני נוימן, את הקרירה המפוארת שלו ככדורגלן כשרוני בקבוצת בית"ר ירושלים. יש שחולקים על איכויותיו כפרשן כדורגל, ועוד יותר על עיסוקיו כ"מקדם פרויקטים" (מאכר) במסדרונות הכנסת, אבל איש לא יחלוק על כך, שכשחקן כדורגל, הוא ידע לאתר פרצות בהגנת היריב ודרכן להבקיע שערים, או למסור את מסירת הזהב לבן זוגו לקבוצה, אורי מלמליאן.  לפני שבועות אחדים, פורסם פסה"ד של בית המשפט העליון בענין מתווה הגז. פס"ד ארוך, יסודי, ומקיף, בו השופט פוגלמן, כדרכו, לא רק פותר את הסוגיות שעלו בעתירה, אלא מתווה ומורה את הדרך והנתיבים בהם יצעדו בעתיד גורמי התכנון. אבל, בנקודה אחת כבוד השופט החמיץ, ופתח פרצה. זוהי הפרצה אותה יאתר דני נוימן הכדורגלן, ודרכה יעבור דני נוימן מקדם הפרויקטים. זוהי הפרצה אותה כנראה לא התכוון לפתוח השופט פוגלמן, אך היא נפתחה, וטעונה כעת הסדרה או הבהרה.   בפסה"ד עוסק השופט פוגלמן בשאלה, האם גורמי תכנון ומקבלי החלטות, רשאים להפגש עם גורמים שונים, המעונינים להשפיע על התוצר התכנוני, קודם לשלב ההתנגדות המוסדי. בית המשפט קובע כי מדובר בהתנהלות מינהלית ראויה, המיעלת את קבלת ההחלטות, ובלבד שהדברים יעשו בשקיפות. אכן יתרונותיה של ההתיעצות המוקדמת בלתי מבוטלים, ואכן יש בה כדי לחשוף את מקבלי ההחלטות לנתונים רלבנטיים, עוד בשלב שבו טרם התגבשה ההחלטה להפקיד תוכנית. אבל, קיום הליך של התיעצות מוקדמת, לא מוסדרת ולא מוסדית, עשוי לתת יתרון בלתי הוגן לאחדים על פני אחרים. הליך זה שמור מטיבו רק לגורמים חזקים ומקושרים. רק למי שיש לו נגישות למקבלי ההחלטות. רק למי שיכול להרים טלפון, רק למי שיכול קבוע פגישה או רק למי שיש לו את הטלפון של דני נוימן.


מתוך הבלוג המרפסת
לבלוג

תגובות