שלום.
ניוד אחוזי בניה מקומה לקומה, ללא חריגה מסך כל אחוזי הבניה המותרים. הסבר:
הגדלת אחוזי הבנייה בקומה כלשהי מאלו הרשומים בתוכנית המתאר – מהווה סטייה מהדרישות, צריך לבדוק האם הסטייה רגילה (=ניתנת לאישור) או סטיה ניכרת (=הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והוועדה המחוזית – לא בנות סמכות לאשר את החריגה).
עפ"י סעיף 91 הרשום מטה יש לבדוק בתקנון תוכנית המתאר האם נאמר שם במפורש כי ניוד שטחים מהווה סטיה ניכרת. במידה ולא רשום בתקנון כי ניוד שטחים מקומה לקומה מהווה סטיה ניכרת, אז מדובר בסטיה רגילה אשר בסמכות הוועדה המקומית לאשרה, כפוף לפרסום המחויב על פי החוק.
סטיה ניכרת מתכנית, לענין סעיף 151 לחוק, היא אחת מאלה:
(1) שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה;
(2) בניה בשינוי מהוראות הבניה הקבועות בתכנית, המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה;
(3) בניה בשינוי מהוראות הבניה הקבועות בתכנית, באופן שלא תאפשר לעשות שימוש בבנין בהתאם לייעוד הקבוע לו בתכנית;
(4) הוספת בנינים במגרש על מספר הבנינים המותר לפי התכנית, אלא אם כן בין הבנינים נשמר מרחק הגדול פי שניים מהמרחק שנקבע בתכנית כמרחק שבין גבול הבניה מצד הבנין ובין גבול המגרש, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(א) המרחק הקצר ביותר בין הבנינים לא יפחת משישה מטרים, כאשר המדידה תתבצע בין הקירות החיצוניים;
(ב) הוספת הבנין במגרש לא תשנה את אופיה של הסביבה הקרובה; ואולם לא תותר הוספת בנין במגרש כאמור באזור שייעודו בתכנית הוא חקלאי;
(5) בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בחזית המגרש, למעט אחת מאלה:
(א) בניית גזוזטראות הנמצאות 05.2 מטרים לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים ושאינן בולטות מעבר לקו האמור יותר מ-2 מטרים או %04 מהמרווח הקדמי של המגרש, הכל לפי הבליטה הקטנה; (ב) בניה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבנינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים;
(6) בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה מצדי המגרש, למעט אחת מאלה:
(א) בניית קיר, עם פתחים, לרבות בליטה או גזוזטרה החורגת ב-%01 או פחות, מהמרווח שנקבע בתכנית בצדי המגרש והמשאירה מרחק של 07.2 מטרים לפחות, מהגבול הצדדי של המגרש; (ב) בניית קיר, שאין בו פתחים, המשאירה מרחק של 07.2 מטרים לפחות, מהגבול הצדדי של המגרש;
(7) בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בצדו האחורי של המגרש, למעט אחת מאלה:
(א) בניית קיר, עם פתחים, החורגת ב-%01, או פחות, מהמרווח שנקבע בתכנית בצדו האחורי של המגרש;
(ב) בניית גזוזטרה בגובה של 05.2 מטרים לפחות, מעל מפלס פני הקרקע הסופיים, והחורגת ב-2 מטרים או %04, לפי הנמוך מבין השניים, מהמרווח בצדו האחורי של המגרש; (ג) בניית קיר, שאין בו פתחים, החורגת ב-%03 או פחות מהקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בצדו האחורי של המגרש;
(8) הוספת קומות, מעל למספר הקומות המותר לפי התכנית, שלא מתקיימים לגביה התנאים המצטברים כדלקמן:
(א) הבנין, לאחר הוספת הקומות, משתלב בסביבה הקרובה;
(ב) מספר הקומות הוא בהתאם למפורט בטבלה להלן:
(9) הוספת דירות מגורים, למעט תוספת דירות מגורים שנתקיימו בה התנאים המצטברים כדלקמן:
(א) במגרש בודד -
(1) תוספת דירות המגורים היא בשיעור של %02 או פחות, מהמספר המרבי של דירות המגורים, המותר לבניה על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המגרש;
(2) שטחן הממוצע של הדירות במגרש לאחר מתן ההקלה עולה על 08 מטרים רבועים;
(3) הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש;
(ב) במספר מגרשים הגובלים זה בזה -
(1) תוספת דירות המגורים היא בשיעור של %02 או פחות, ממספר דירות המגורים המותרות לבניה על המגרשים הגובלים (להלן - המגרשים); (2) שטחן הממוצע של הדירות במגרשים, לאחר מתן ההקלה, עולה על 08 מטרים רבועים;
(3) הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרשים;
(4) בבקשה להקלה צוין מספר דירות המגורים המותרות לבניה במגרשים לפי התכנית וההקלות שאושרו לגבי מספר דירות המגורים במגרשים קודם להגשתה; (ג) על אף האמור בפסקאות משנה (א)(1) ו-(ב)(1) במקרה שבחישוב מספר דירות המגורים, לאחר הוספת התוספת המותרת, התקבל גם חלק מדירה שהוא %05 ויותר - הוא יעוגל לדירת מגורים שלמה; בפסקה זו -
(01) בניה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית, שנועדו לקבוע את אופיה של הבניה בתחום התכנית או לשמור על אופי וחזות הסביבה; (11) בניה בניגוד להוראות התכנית שנועדו למניעת מטרדים לרבות הוראות למניעה והסדרה של פליטה לסביבה של חומר או אנרגיה ומניעה והסדרה של סיכון מחומרים מסוכנים או מקרינה, אלא אם כן סולק המטרד ולמעט הקלה הבאה להבטיח שיפור סביבתי;
(21) בניה בניגוד להוראות התכנית שמטרתן טיפול בנגר העילי;
(31) בניה בניגוד להוראות התכנית הבאות למנוע השחתת ערכי דת, היסטוריה ונוף, או הוראות תכנית בדבר שימור מבנים או אתרים;
(41) סטיה מהוראות התכנית הבאות למנוע הפרעה לתנועה, או הגבלת שדה הראיה של נוהג בכלי רכב בדרך, למעט הקלה הבאה להבטיח שיפור תחבורתי; (51) סטיה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב או מהוראות התכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת-קרקעיים;
(61) שינוי השימוש בשטח בבנין, שנועד לשמש, על פי תכנית, כשטח שירות או שהוסף כשטח שירות, לפי תקנה 31 לתקנות אחוזי הבניה - לשטחים למטרות עיקריות;
(61א) סגירת גזוזטרה אשר לא באה במניין שטחי הבניה לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-2991, בכל סוג של חומרי בניה.
(71) סטיה מהוראות התכנית המתנות מתן היתר בניה באישורה של תכנית מפורטת, או בקבלת אישורה של רשות מוסמכת למתן היתר הבניה;
(81) סטיה מהוראות תכנית בדבר תקופת תוקפה של התכנית;
(91) סטיה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרת .
בהצלחה עם התכנון. לימור.
